투자를 하다 보면 많은 경우 단순히 낮은 가격에 사서 그보다 높은 가격에 팔기만 하면 수익이 났다고 생각하는 경우가 보게 된다. 그러나 투자에서는 수치상으로는 분명 이익이 발생했으나 실제로 수익이 발생하지 않았거나 오히려 손실이 생기는 것을 종종 보게 되는데, 이는 별도로 ‘매수가 산정’을 해야 하는 경우와 ‘세금’과 ‘대출’을 고려하지 않은 경우로 나누어 볼 수 있다

1. 매수가 산정이 필요한 자산, 부동산

부동산을 잘 골라 매수하고 보유하다 좋은 가격에 매도해서 수익이 난 경우, 계산상으로는 분명 수익이 발생하였는데 실제로 이익이 발생하지 않았다면 구매 시 매수가 산정에 실패한 경우일 수 있다. 또한 이는 금융자산과 다른 부동산투자의 특성이니 투자 시 반드시 고려해야 한다.

예시) 1가구 1주택 / 서울지역/ 본인자산 5억원 + 대출 2억원
7억원에 85㎡이하 기존아파트 매도 후 신규아파트 동시 매매
보유세 비과세 구간인 2년 이상 거주/ 1억 차익 실현, 8억에 매도

이 경우 자산 5억을 투자해 1억, 즉 20%의 수익을 남긴 투자로 생각할 수도 있다.

그러나 부동산의 특징 중 하나인 매수가를 산정하고 나면 계산은 달라진다.

매수가 산정
1. 매입주택과 기존주택 공인중개사 수수료 350만원 × 2 = 700만원
2. 이사비용 200만원
3. 취득세 2.2% = 1,540만원
4. 2년간 대출상환 (예시 : 20년 원리금분할상환 이자 3%)
111만원 × 24개월 = 2,664만원

여기까지의 매수가가 이미 5,104만원이다.

매수가 산정을 하고나니 10%의 수익률은 의미 없는 수익이 되어버리고, 만약 매입주택으로 이전 시 인테리어를 진행했다면 앞서 계산했던 20% 수익마저도 위험 할 수 있다

많은 경우 부동산 투자시 주택가격의 하락만 손실로 생각하는데 부동산 투자시는 매입가 산정을 반드시 함께 하여야 함을 기억해야 한다.

2. 비과세가 의미 없는 원금이하 보험

장기투자 상품의 대명사인 저축성 보험을 가입할 때 아마 가장 많이 듣게 되는 것이 비과세와 복리효과일 것이다. 이중 복리는 보험회사의 기본적인 이율구조이므로 특별할 것이 없고, 비과세는 확실한 장점이 될 수 있으나 이 역시 구조를 이해하고 투자해야 한다.

우리가 보통 비과세라고 하는 세금은 모든 종류의 세금을 납입하지 않는다는 개념이 아닌, 저축성 보험에서 지급되는 보험금에서 이전에 납입한 보험료를 뺀 차액에 부과되는 세금인 소득세가 과세되지 않는 것으로 이는 소득세법 시행령 제 25조 1항을 근거로 하며 아래의 그림 같은 개념이다

이 경우 자세히 보아야 하는 것이 수익이 발생하지 않은 구간, 즉 소득세를 부과할 수 없는 구간은 어느 시기에나 비과세라는 점이다.

강의나 상담을 하다보면 장기상품 보유자 중 상당수가 원금 손실 구간에 머물러 있는 상품을 비과세라는 이유만으로 유지하는 것을 보곤 하는데 이는 의미 없는 일이며 설령 수익이 발생했다고 하더라도 아래의 세 가지로 인해 실제수익이 발생하지 않는 경우도 있을 수 있다.

1. 물가상승에 따른 화폐가치 하락 이하의 수익은 저축으로써 가치가 없다.
2. 투자기간 내내 장기적인 고정 지출이 발생하며 유동자산이 묶이게 된다.
3. 다른 투자처에 투자하여 발생하는 기회비용을 고려하여야 한다.

위와 같은 상황에도 불구하고 투자를 지속할 수밖에 없는 가장 현실적인 이유는 초저금리 시대에 저축으로는 물가상승률 반영마저도 기대할 수 없고, 비교해 보아도 더 나은 투자처가 없는 경우가 많기 때문이다.

투자는 당연히 진행 되어야 하나, 실제 수익을 위한 매수가 산정, 대출상환계획, 세금 등 성공적인 투자를 위한 노력을 함께 하여 현실적인 수익이 함께하길 바라는 바이다

<필자 : 전상현>HBC자산관리센터 대표/ 설계사 아카데미 대표/ 기업체 및 문화센터 부동산, 주식, 보험, 세무 재테크전문강사/ 경민대학교 국제교육원 강사/ 금융감독원 인증 금융교육전문강사

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