공시지가 폭등시대에도 안전한 증여/상속 절세PLAN

인생을 100점으로 사는 방법은 무엇일까?

어르신들이 말씀하시는 것에 따르면 그것을 영어로 표현하여 100점을 만들면 된다고들 했다.
즉, 알파벳 A를 1점으로 하고 Z를 26점으로 하여 단어의 점수를 합해 100점이 되면 그런 단어대로 살면 100점이 된다고 말하는 것이다.
 

Hard work

과연 열심히 일하면 인생을 100점으로 살 수 있을까?
그러나 열심히 살게 되면 100점이 아니라 98점이 된다.
2점이 부족한 상태라서 정답이 아니다.
그렇다면 이런 단어는 어떨까?

Attitude

신기하게도 딱 100점이다.
Attitude는 태도이자 자세라는 뜻이다.
즉, 삶을 바라보는 태도와 자세를 바꾸거나 정립하면 100점의 인생을 산다는 뜻이다.
그리고 그런 삶을 산 사람들에게는 합당한 휴식을 준다.

Take a rest

이 또한 100점이다.

ATTITUDE
TAKE A REST

어르신들 말씀대로 한다면 지금까지 가져온 태도와 자세를 바꾸면 인생을 100점으로 산다고 하는데, 과연 어떻게 바꿔야 될까?

영국사람들은 금융과 투자, 그리고 자산관리에 대한 정보와 조언을 얻을 때 금융기관의 조언을 받지 않고 금융회사로부터 독립된 회사나 개인에게 조언을 받는 비율이 80%이상이 된다고 한다.

즉, 고객을 위해 일하기 보다는 회사를 위해 일하는 금융회사 직원의 조언을 듣지 않고 자기를 위해 조언하는 독립자산관리사(IFA : Independent Financial Advisor)
의 조언을 듣는다는 것이다.

그도 그럴 것이 회사의 녹봉(祿俸)을 받으며 생활하는 직원이 과연 이해상충이 일어났을 경우 회사보다 고객의 입장을 대변해 줄 수 있을까?

그럴 수 없다고 본다.

그래서 합리적인 영국국민들은 자산관리에 있어서 자기편에서 조언하는 법인이나 개인에게 조언을 듣고 실행에 옮긴다는 것이다.

고령의 어떤 사람이 자신의 건물을 팔아서 자녀들에게 사전증여를 하고 생을 마감하겠다는 의지를 가지고 금융기관을 찾았다.  금융기관 여러 곳을 다년 본 결과 모두 부동산을 팔고 증여를 하는 것에 동의했다. 그런데 필자에게 마지막으로 조언을 구했을 때, 필자의 의견은 절대로 부동산을 팔아서는 안 된다는 의견을 냈다.

왜냐하면 부동산을 팔기도 어렵지만, 판다고 해도 급매로 부동산 가액의 10~20%를 싸게 내 놓아야 하며, 만약 판다고 해도 부동산 장기보유에 따른 양도가액과 취득가액의 차이인 양도차익이 너무나도 커서 엄청난 금액의 양도소득세(주민세 포함 최고 46.2%)를 부담해야 되기 때문이다.

그리고 팔고 나서 자녀들에게 증여할 경우 고액의 증여세 부담을 해야 하는데, 상속인인 직계비속에게 증여할 경우 증여 후 10년 이내에 사망한다면 증여재산을 다시 상속재산에 합산하여 상속세를 부과하기에 사전 증여효과가 떨어진다는 것이다.

그리고 부동산을 가지고 있다가 사망할 경우 부동산은 공시지가 등으로 실거래 가액보다 낮은 금액으로 상속할 수 있는데, 매도하여 현금을 가지고 상속을 맞이해야 하기에 상속세를 줄일 수 있는 방법이 없어지게 된다.

마지막으로 살아 생전 매도보다는 상속 후 배우자나 자녀들에게 부동산 지분을 분산한 후 매도하게 된다면, 취득가액의 상승상태에서 양도차액이 줄어들게 되고 매도자가 1인에서 배우자나 자녀 등 다수로 증가하게 되어 양도소득세를 절세할 수 있다는 점이다.   

이런 여러 가지 사유로 매도를 하는 것은 잘못된 선택이라는 것이다.
그런데, 왜 금융기관을 매도를 권유했을까?
이는 금융기관 중심의 컨설팅에 따른 결과로 보여 진다.
즉, 매도하지 않으면 현금자산을 확보하지 못 하기 때문에, 적극적으로 매도를 권유한 것이다.
매도를 해야 현금을 확보한 고객이 금융거래를 할 수 있기 때문일 수 있다.

비록 이런 사례는 일부에 불과하거나 특수한 상황일 수 있으나, 충분히 개연성이 있다는 점에서 시사하는 바가 크다.
즉, 처음부터 컨설팅을 하겠다는 자세와 태도가 컨설팅의 성패를 좌우할 수도 있다.
따라서 올바른 컨설팅 선택이 중요한 이슈가 된다고 볼 수 있는 것이니, 합리적인 판단이 중요하다고 하겠다.

만약 이런 상태로 5년이 경과된다면 실질적인 자산의 증가없이 자산은 두배가 되며 종합부동산세 걱정보다도 상속세 걱정이 더 앞서게 된다는 것이다.
과세표준이 30억 원이 넘을 경우 상속세율 50%가 되어 공시가격 상승에 따른 상속세를 감당할 수 없게 되기 때문이다.  

또한 서울시 강남의 경우 3년이 지나면 부동산 자산의 평가는 두 배 가까이 뛰게 되어 상속세 또한 두 배 이상을 감당해야 한다.
현재 상속세가 20억 원이라면 3년 후에는 40억 원이 되고 6년 후에는 80억 원이 될 수 있다는 것이다.

이런 상속세를 피하고자 매도를 생각한다면 아주 중요한 오류를 범하게 된다.
따라서 자산의 올바른 평가와 합리적인 사전 증여전략과 효과적인 상속세 마련 전략 등 실질적인 절세전략이 강구될 필요가 있다.