[칼럼] 부동산이 아무리 좋아도 매입하면 안 되는 경우
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[칼럼] 부동산이 아무리 좋아도 매입하면 안 되는 경우
  • 보험저널
  • 승인 2020.09.08 09:05
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부동산이 상속세 절세에 많은 도움이 된다는 사실은 누구나 알고 있다.

왜냐하면 부동산을 상속재산으로 평가할 경우 공시지가 또는 공시가격 등으로 하기 때문이다.  이럴 경우 부동산 상속가액은 실거래가에 비해 상당히 낮게 평가되기에 그만큼 상속세를 절세할 수 있다는 것이다.

그렇다면 고령의 부친이 미래 상속세 절세를 위해서 보유하고 있던 예금을 빼서 부동산을 구입하는 것은 어떨까? 과연 상속세를 줄일 수 있을까?

만약 10억 원짜리 부동산을 사고 나서 얼마 후에 부친이 사망했다고 가정해 보자. 이렇게 되면 얼마 전에 샀던 부동산 가액은 그대로 상속재산으로 평가된다. 그리고 부동산을 사지 않고 예금에 그대로 두었다면 금융재산공제를 받을 수 있었다. 그러나 부동산을 매입했기에 10억 원에 대한 금융재산공제를 받을 수 없게 된다.

상속재산이 70억 원이고 상속인으로는 배우자와 자녀 2명이 있다고 가정할 경우 부동산을 매입한 상태에서 사망한다면 상속세는 12억 5,130만 원이 나오게 된다.

하지만 부동산을 사지 않고 사망했다면 금융재산 10억 원에 대해 20%인 2억 원의 공제를 받게 되어 상속세는 11억 5,430만 원이 된다.

따라서 부동산 구매 대비 9,700만 원이나 절세할 수 있게 되니, 고령의 부친이 부동산을 매입하면 절대로 안되는 것이다.

상속세 절세원칙으로 볼 때 일반적으로 고령의 피상속인이 부동산을 처분하거나 매입하는 것은 손해가 난다.

왜냐하면 부동산을 처분할 경우 고액의 양도소득세를 물게 되거나, 양도 후 현금이나 금융자산을 보유할 때 상속세 절세 효과가 부동산 보유대비 현저하게 떨어지기 때문이다. 그리고 매입 또한 당장 부동산 가액을 낮출 수 없기에 그렇다.

그렇다면 여기에서 말하는 금융재산공제는 무엇인지 자세히 알아보자. 그리고 효과적인 상속세 절세전략을 한번 세워보자.


금융재산공제는 상속세 및 증여세법 제 22조, 금융재산 상속공제에 명시되어 있다.

금융재산가액에서 금융채무를 뺀 금액에 20%를 공제하되, 한도는 2억 원으로 하며 2,000만 원 이하인 경우는 순금융재산가액 전액을 공제해주고 1억 원까지는 2,000만 원, 10억 원까지는 20%를 공제해주는 제도이다.

이렇듯 금융재산공제를 해주는 이유는 금융자산이 부동산자산에 비해 평가액을 낮춰서 절세할 수 있는 방법이 없기 때문이고 특히 금융재산은 상속재산 파악이 용이하며 이자소득세 등(종합과세 포함) 세금을 내고 있기에 혜택을 주는 것으로 판단된다.


그런데 공제받을 수 있는 금융재산의 범위는 어디까지일까?

일반적으로 금융재산은 금융기관에 예치(투자)된 것을 말한다. 즉 예금이나 적금, 보험이나 채권 등이다. 그러나 금융기관에 예치되지 않은 현금이나 수표와 대주주의 출자지분인 주식은 공제대상이 되지 않는다.

마지막으로 금융재산공제를 활용한 상속세 절세전략을 세워보자.

첫째, 상속의 개시가 임박한 경우 재산이 많다면 피상속인의 재산 중 10억 원까지는 금융기관에 예치해서 최대 공제액인 2억 원을 받을 필요가 있다.
물론 금융재산이 10억 원을 초과하는 경우는 예외이다.

둘째, 만약 금융기관에 예치한 금융재산에 금융채무(보험계약대출, 예금담보대출 등)가 있는 경우라면 변제하여 금융재산공제를 최대한 받는다.
변제는 다른 보유재산으로 상환하거나, 부동산담보대출 등으로 상환한다.

셋째, 피상속인이CEO인 경우 퇴직금이 있다면 사망 전에 퇴직 처리하여 퇴직금을 금융기관에 예치해야만 공제를 받을 수 있다. 만약 사망 시까지 퇴직금을 받지 못했다면 상속인이 퇴직금을 받아서 이를 예금에 넣었다 하더라도 공제를 받지 못하기 때문이다.

그런데 금융재산공제로 가장 좋은 금융상품은 무엇일까? 금융재산공제로 딱 적격인 상품은 연금보험이다.

왜냐하면 금융재산공제로 최대 2억 원까지 받을 수 있고, 만약 연금을 받던 중이라면 연금정기금 평가에 의해 할인된 상속재산으로 상속세를 이중으로 절세할 수 있기 때문이다.

바로 일석이조(一石二鳥)의 효과를 볼 수 있기 때문이다.

 

 

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