[칼럼] 증여는 시기를 잘 맞춰야 한다

증여는 어떤 재산을 해야 하나?
흔히들 증여를 할 때는 부동산을 먼저 하라고 한다.
왜 그런 것일까?

그 이유를 알고 싶다면 주식투자의 원칙을 상기해 보면 된다. 주식투자의 원칙으로 첫번째는 저평가된 주식을 사는 것이다. 10,000원 하던 주식이 8,000원이 되었다면 투자하라는 것이다. 10,000원 할 때 투자하는 것보다 8,000원 할 때 투자하는 것이 투자원금을 적게 한다. 그리고 나서 만약 주식이 제 가치로 다시 상승한다면 그 투자효과는 불을 본듯이 뻔할 것이다. 따라서 저PER주나 저PBR주에 투자하는 것이다.

투자의 귀재 워렌버핏도 저평가된 자산에 투자하는 것을 첫번째로 뽑는다. 그리고 두번째 원칙은 투자이후 상승할 종목의 주식을 사라는 것이다. 바로 성장주의 의미이다.

이처럼 증여도 저평가된 자산을 먼저 증여하고 나중에 자산가치가 상승할 자산을 먼저 증여하는 것이다.

그런데 저평가된 자산은 무엇일까? 현금은 어떨까? 현금은 액면 그대로라서 저평가되었다고 볼 수 없다.

하지만 부동산은 다르다. 부동산은 일단 평가 자체가 보충적 방법에 의하 평가를 하기에 시가보다 상당히 낮게 형성되어 있다. 예를 들어 토지의 경우 시가로 평가하는 것이 아니라 공시지가로 평가한다. 따라서 시가대비 약 60~60% 낮게 평가한다. 심하게는 40%이하인 경우도 많다. (전답, 임야 등)
 
그리고 이렇게 낮게 평가된 부동산 자산을 증여하고 나면 향후에 자산가치가 상승할 것은 두말하면 잔소리가 된다. 그러므로 부동산을 먼저 증여하는 것이다. 

자 그렇다면 어떤 부동산을 증여해야 하나? 당연히 토지분이다. 따라서 저평가된 토지 중 향후 상승할 여력이 충분한 것은 선택하면 된다. 저평가되었다고 해서 임야나 전답 등을 먼저 증여하는 것은 좋지 않다. 왜냐하면 그것들은 저평가되어 있지만 상승하는 데는 꽤 오랜 시간이 걸릴 수도 있기 때문이다.

그리고 이번에 주택으로 눈을 돌려 보자. 주택의 종류는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 등이 있다. 이 중에 저평가된 자산은 무엇일까?

아파트는 거래량이 풍부해서 보통 실거래가로 평가한다. 따라서 저평가되었다고 볼 수는 없다. 하지만 향후 상승할 자산일 수는 있기에 증여재산으로 적당할 수도 있다. 그런데 단독주택은 어떻게 평가할까?

만약 단독주택의 토지의 공시지가는 8억 원이고, 건물분은 1억원으로 총 9억원이며 개별주택공시가격이 7억원, 시세로 15억원이 나간다고 가정해 보자.

이럴 경우 과연 어느 금액으로 증여가액을 평가할까?

증여자산가액은 공정시가로 하기에 시가로 평가한다면 증여세(성년자녀에게 증여)는4억 2,000만 원이 발생한다. 그리고 9억 원으로 한다면 증여는 1억 9,5000만 원이다. 또 공시가격으로 한다면 증여세는 1억 3,500만 원이다. 시가대비 증여세를 무려 2억 8,500만 원이나 줄일 수 있다. 과세당국의 입장에서는 시가로 평가하길 바랄 것이고 증여자의 입장에서는 공시 가격으로 평가하길 바랄 것이다.

그런데 아직까지 단독주택의 평가는 개별주택공시가격으로 한다. 아이러니하게 해당주택의 토지공시지가와 건물기준시가보다도 적은 금액이 발생하는 것이 많이 있다. 따라서 이 주택을 지금 증여한다면 증여세 1억 3,500만 원만 내고 시가 15억 원의 주택을 손에 넣을 수 있는 것이다.

그런데 이러한 평가기준이 계속 이어질 수 있을까? 2020년부터 꼬마빌딩에 대해서는 감정평가를 실시하여 시가수준의 가액으로 증여세나 상속세를 물리고 있다. 그 전에는 시가보다 한참 낮은 토지분 공시지가와 건물분 기준시가로 평가했었다.

따라서 지금 같은 세금폭탄시대에서는 그 누구도 이러한 단독주택의 평가기준이 지속되리라고 생각하는 사람은 별로 없을 지도 모른다. 그리고 시가로 평가하는 것이 당연해 보이기도 하다. 그러므로 평가방법이 바뀌기 전에 먼저 증여할 필요가 있다. 이렇게 증여한다면 증여세 절세는 물론, 상속세 절세, 양도소득세 절세, 그리고 종합부동산세 절세를 동시에 노릴 수 있게 된다.

그리고 만약 증여하게 된다면 4월 30일 이전에 해야 한다. 바로 그날이 새로운 공시가격을 적용하는 날이기 때문이다. 

이제 단독주택을 왜 지금 증여해야 하는 지 알았다면 이제 어떤 방식으로 증여할 것인가, 그리고 누구에게 증여할 것인가를 결정할 일만 남았다.